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拍賣房產撿漏機會幾何 律師提醒:留意隱性成本

作者:李方 劉蕓曼 來源:中國經濟網 日期: 2013-12-19 點擊: 113217
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北京的張先生一口氣花了104萬買下了一處法院拍賣的房屋,但辦理過戶時才發現該房屋存在種種問題,竟需要繳納各種稅費共計40多萬元,張先生以約定顯失公平為由,一紙訴狀將拍賣公司告上法庭。

目前本案正在審理中,雖然最終結果未知,但司法拍賣的房產是否靠譜這一話題引發許多網友關注,連淘寶上都開始接手法院拍賣房。那么,從這一途徑買房到底靠不靠譜,劃不劃算呢?這筆帳到底應該怎么算?

法院拍賣房屋評估價約為市場價的80%

中國經濟網記者在北京法院網上看到,每天法院都會有2、3條拍賣公告,其中拍賣房屋的不在少數。想要成功競拍一套房子,其中要涉及保證金、競拍購房款、相關稅費、拍賣公司傭金等費用。

以一套位于北京市宣武區天寧寺東里的房產為例,標的信息介紹稱,“證載建筑面積約69.32平方米,評估價186.16萬元,保證金18萬元(海淀法院委托,第一次拍賣)。”

跟這套拍賣的房屋相比,天寧寺東里周圍類似的房屋價格基本上在230-250萬元左右,也就是說,法院給出的評估價格大概在市場價的80%左右。

不過,評估價并不是起拍價格,也不是最后拍得房產的價格。據中國經濟網記者了解,起拍價會在拍賣現場由拍賣師給出,而成交價需符合“價高者得”的原則,如果競標激烈,很有可能超過評估價甚至市場價,完全超出競拍者的心理預期。

另一方面,如果有意參與競拍,首先要向負責拍賣的交易平臺交納保證金,保證金大約為房產評估價的10%。

拍賣公司工作人員告訴中國經濟網記者,沒有拍到房屋的,保證金可以全款退回,對于拍得房產的人來說,保證金也可以優先充抵競拍購房款項。

買拍賣房需交納一切欠費

中國經濟網記者了解到,一般來說,通過法院拍賣而成功競得房屋后,競得人在辦理產權過戶時原則上只需要繳納契稅,但實際執行過程中,如果法院在拍賣公告中聲明一切稅費自理,則還存在繳納營業稅、個人所得稅的可能性。因此,建議拍賣人在拍賣之前去相關稅務部門問清實際需要繳納的稅費,如印花稅、交易費、測繪費、權屬登記費及取證費等。

法院提醒,標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅費及其可能存在的物業費、水、電、氣等欠費均由買受人承擔。

也就是說,與購買商品房需交的費用相比,買法院拍賣房除了原本應該繳納的各項稅,還需要向所拍房產的物業交納一切欠費。

此外,購買拍賣房還需要支付一定的傭金,一般占成交房價總額的1%~5%。有些拍賣公司實行階梯式付款,房屋成交金額200萬以下傭金5%,200萬以上則付傭金3%。

除上述看得到的費用需要繳納以外,還存在一些隱性成本。北京銘滔律師事務所孫濤律師指出,拍賣房產可能存在復雜權屬關系導致產權難辦理、質量沒保障,或者法律規定的執行回轉程序(筆者注:即撤銷或變更之前的拍賣),都有可能增加購買司法拍賣房產的隱性成本。

另一方面,司法拍賣房產也存在降價的可能性。中國經濟網記者了解到,成功競拍必須兩次以上競價才有效,如果只有一次出價,以流拍論處。線下拍賣也會出現流拍情況,據《北京產權交易所實物資產轉讓拍賣實施辦法(試行)》第十條,“只產生一個競買人的,不得進行拍賣”。如果產生了流拍,法院會委托拍賣公司重新舉行拍賣會,并在標的物說明上注明房屋是第幾次拍賣。在一次、二次流拍后,起拍價會有20%以內的降價空間。這也是為什么很多有經驗的競拍者在第一次拍賣時選擇觀望,到第二次、第三次拍賣才出手。

房款需一次性繳清

中國經濟網記者了解到,購買司法拍賣房產,一般需要在一定工作日內一次性付清房款。北京產權交易所工作人員告訴記者,一次性還是分期繳納款項是按法院的具體要求來操作的,目前尚沒有處理分期付款的司法拍賣行為。這對資金流有困難、想通過貸款買房的人來說難度稍大。

值得一提的是,有網友表示,如果法院拍賣的房子仍然有住戶居住,尤其是有戶口關系的話,住戶有可能拒不搬離。

拍賣公司工作人員表示,如果存在這種情況,有必要提前了解法院是否負責清場,如果法院不負責清場,則需房產競得者和房屋實際住戶達成協議,這其中所需耗費的精力、時間、物力,并不好用簡單的數字價格來衡量。

北京拍賣房同樣受限購令制約

對北京而言,購買法院的拍賣房是否同樣要考慮限購令呢?中國經濟網記者就此問題向北京市住建委求證,得到的答復是,北京司法拍賣所得房產同樣被納入限購范圍。

也就是說,只要居民最終獲得了房屋產權,并掛在自己名下,就屬于京籍家庭不能超過兩套房屋的限定范圍之內。如果家庭已有兩套房產,則不能參與購買法院拍賣房產;如果購買了司法拍賣房產而沒有達到限購條件的,同時仍然符合自住型商品房的購買條件,則仍可以申請購買自住型商品房。

[責任編輯:李琪 ]

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